입주와 전입신고

질문

甲은 자신의 주택을 乙에게 매도하였습니다. 丙은 매수인 乙로부터 위 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었습니다. 그런데, 그 후 甲과 乙 사이의 주택 매매계약이 해제되었습니다. 이 경우, 丙이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인 甲에게 대항할 수 있는지요?

답변

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서 의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).
따라서, 사안과 같은 경우, 매매계약의 매수인 乙로부터 그 계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인 丙이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인 甲에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

질문

甲은 乙에게 주택을 매도하였는데, 동시에 甲은 乙로부터 주택을 다시 임차하였습니다. 이 때, 甲은 언제부터 임차권의 대항요건을 갖추게 되는 것인가요?

답변

주택의 매도인이 잔금지급일자에 그 잔금을 임차보증금으로 하여 매수인으로부터 다시 이를 임차하고 종전과 같이 계속 점유사용 하였다면, 위 임대차계약당일 매매계약에 기하여 매도인으로부터 매수인에게로 점유개정의 방법에 의한 인도가 이루어졌고 다시 임대차계약에 기하여 임대인로부터 임차인에게로 간이인도의 방법에 의한 주택의 인도가 이루어 졌다 할 것이고, 이는 매도인으로부터 매수인에게로의 소유권이전등기가 그 이후에 경료되었다고 하여 달리 해석될 것은 아닙니다(부산지방법원 1985. 12. 5. 선고 85가단763 판결 참조).
따라서, 사안과 같은 경우, 주택의 매도인 甲이 매수인 乙로부터 다시 이를 임차한 경우에 있어서의 임차권의 대항요건인 주택의 인도시기는 위 임대차계약당일이라고 할 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

출처: 대한법률구조공단