법인에도 상가건물임대차보호법이 적용되는지

질문

저는 2014년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습니다. 그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 임차인이 법인일지라도 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지요?

답변

「상가건물임대차보호법」은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 「민법」의 특별법으로서 「민법」에 대한 제특례를 규정하고 있습니다.
그러므로 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다.
이러한 상인의 정의에 관하여 「상법」 제4조는 “자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 “①점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다. ②회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다.”라고 규정하여 법인도 상인이 될 수 있다고 하였습니다.
또한 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항 및 제2항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 「법인세법」 제111조는 “①신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. ②부가가치세법에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. ③이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는 부가가치세법 제8조를 준용한다. ④제109조에 따른 법인 설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 「상가건물임대차보호법」에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 (기준)보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 「상가건물임대차보호법」에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있을 것입니다.
따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 같은 법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정) 제2조 제1항 제1호의 규정에 따라 임대차보증금이 4억원 이하인 경우 같은 법의 적용대상이 되며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로 「상가건물임대차보호법」상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다.
그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 하겠습니다.
참고로 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정)은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다.
다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있고, 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있습니다(부칙 제2조).

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."