상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력

질문

저는 6개월 전 甲이 구분소유자로 된 7층짜리 대형상가건물의 1층 102호를 보증금 7,000만 원에 1년간 임차하기로 하여 입점 후 사업자등록을 마치고 현재까지 1층 102호에서 악세사리가게를 운영하고 있습니다. 그런데 사업자등록 시 확정일자를 받아 둔 임대차계약서상 임차건물로는 당시 1층 102호에 저당권이 설정되어 있었으므로 역시 그의 소유로 된 위 같은 건물의 2층 211호를 임대차하는 것으로 기재하였습니다. 그 후 6개월 된 시점에서 다른 사람이 2층 211호를 임차하여 현재 의류매장을 운영하고 있습니다. 그러나 최근 매상이 부진하여 1년의 임차기간이 만료되면 가게를 비우려고 하는데 건물주인 甲은 다른 임차인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이 경우 제가 계약 만료 시 임차건물을 비워주면서 임차보증금을 받아낼 수 있는 방법이 있는지요?

답변

「상가건물임대차보호법」에 의한 보호를 받으려면 우선, 상가점포를 인도받고 임대차계약서 등을 지참하여 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 토지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야 합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제5조 제2항).
그리고 건물의 일부분을 임차하는 경우 그 해당 도면을 첨부하게 되어 있기 때문에(상가건물임대차보호법 제3조, 부가가치세법 제8조 및 같은 법 시행령 제11조, 소득세법 제168조), 임대차계약서와 다른 곳을 임차하여 사용할 때는 「상가건물임대차보호법」에 의한 보호를 받지 못함이 원칙입니다.
그러므로 이 사안의 경우에는 임대차계약서상에는 2층이지만 당사자의 합의 내용이 원래 1층을 임대차하는 것이었고, 실제로도 1층을 사용하고 있으므로 1층이 임대차의 목적이 된다 할 것이므로 계약서 상의 상가건물 주소와 입점장소의 일치를 요하는 상가건물임대차보호법상의 보호를 받지는 못할 것으로 보입니다.
따라서 귀하는 계약기간이 만료된 후에도 보증금을 회수할 수 없다면, 부득이 임대인 소유의 위 102호와 211호 상가점포에 대한 보전처분을 한 다음, 임차보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 얻어 위 2개 상가점포에 대한 강제집행을 통해 임차보증금을 회수하여야 할 것이지만, 법원에서의 배당순위는 「상가건물임대차보호법」에 의해 보호되는 상가임차인으로서가 아닌, 일반 채권자로서 배당받게 될 것으로 보입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

상가임차인의 대항력 구비요건

출처: 대한법률구조공단