질문
상가건물임대차법에서 말하는 대항력은 어떤 의미인가요?
답변
대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다. 즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
질문
상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요?
답변
개정법은 종전에 환산보증금이 일정금액(서울의 경우 4억)이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였습니다. 따라서 임차인은 보증금, 차임 액수와 무관하게 이전 건물 주인과 체결한 임대차계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있습니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
질문
저는 최근에 부동산중개인의 소개로 甲 소유 상가건물의 일부를 임차하기로 하는 점포임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 주변 사람들이 임대인 甲은 부채가 많다고 하기에 위 임차건물의 부동산등기사항증명서를 떼어보니 금융기관 및 개인으로부터 상당한 돈을 빌린 뒤 담보로 제가 임차할 예정인 건물과 그 토지에 근저당이 설정되어 있는 것을 알게 되었습니다. 이에 저는 제가 임차할 예정인 임대인 甲 소유의 상가건물에 입점해 있는 다른 상가임차인들의 임차보증금액 등을 알아보고 임차 여부를 결정하려고 하는데 법적으로 가능한 것인지요?
답변
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등에 대해 열람, 제공을 요청할 수 있습니다. 이 경우 상가건물의 임대차에 이해관계인임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 등록사항 등의 열람, 제공요청서를 작성?제출하시면 됩니다.
등록사항 등의 열람·제공에 관하여 「상가건물임대차보호법」 제4조 3항은 “상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 위 상가건물의 임대차관계에 관하여 이해관계가 있다고 볼 수도 있으므로, 관할세무관서에서 이해관계인임을 입증하는 증거서류(임대차계약서 원본 등)와 신분증을 제시하면서 해당 절차를 밟으면 임차건물에 대한 등록사항 등을 열람 또는 제공받을 수 있을 것으로 보입니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
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