주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건은 무엇인지 등

 

질문

甲이 丙 회사 소유 ○○아파트를 임차하여

전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 丙 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정하였습니다. 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 볼 수 있는지요?

답변

주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여

임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는

 

효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로,

주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고,

 

주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다

(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 참조).

갑이 병 회사 소유 ○○아파트를 임차하여 전입신고를 마치고

거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 경우,

비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도,

 

 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이

소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임

대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는

즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다

(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 참조).

따라서, 사안과 같은 경우, 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

 

다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지

질문

甲은 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된

건물의 일부를 임차하였습니다.

甲은 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득하였는데, 그 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지요?

답변

주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의

인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가

명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이

어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다

(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 참조).

처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아닙니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 참조).

따라서, 사안과 같은 경우,

甲은 이미 취득한 대항력을 상실하는 것이 아닙니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."