상가임대차보호 사례연구 썸네일형 리스트형 상가임차인의 대항력 구비요건 질문 저는 甲소유 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5,000만원에 월세 80만원으로 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다. 그런데 저는 임차기간 만료 시 임차보증금을 확실하게 돌려받기 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차등기를 해 줄 것을 요구하였습니다. 건물주 甲은 임대차등기에 협조하지 않고 있는데 만일, 제가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면, 임차보증금 5,000만원은 되돌려 받기 어렵다고 들었습니다. 건물주인 甲의 협조를 얻어 임대차등기를 할 수 없다면 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지요? 답변 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차.. 더보기 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우 질문 丙은 그의 소유인 점포를 甲과 乙에게 임대하였는데, 甲과 乙은 위 점포의 임차보증금 3,000만원에 대하여 甲이 2,000만원을 부담하고 乙이 1,000만원을 부담하되, 위 점포는 甲이 경영하기로 하였고, 임대차계약기간 종료 후 임차보증금 전액은 甲이 반환 받는다는 의미에서 임차인을 甲 단독의 명의로 한 임대차계약서를 丙과 작성하였습니다. 그럼에도 불구하고 乙은 임대차계약기간 종료 후 위 임차보증금 중 1,000만원을 자기에게 반환하여야 한다고 주장하고 있습니다. 이 경우 丙으로서는 위 임차보증금 중 1,000만원을 누구에게 반환하여야 하는지요? 답변 「민법」 제278조는 “본절(민법 제3절 공동소유)의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다... 더보기 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력 질문 저는 6개월 전 甲이 구분소유자로 된 7층짜리 대형상가건물의 1층 102호를 보증금 7,000만 원에 1년간 임차하기로 하여 입점 후 사업자등록을 마치고 현재까지 1층 102호에서 악세사리가게를 운영하고 있습니다. 그런데 사업자등록 시 확정일자를 받아 둔 임대차계약서상 임차건물로는 당시 1층 102호에 저당권이 설정되어 있었으므로 역시 그의 소유로 된 위 같은 건물의 2층 211호를 임대차하는 것으로 기재하였습니다. 그 후 6개월 된 시점에서 다른 사람이 2층 211호를 임차하여 현재 의류매장을 운영하고 있습니다. 그러나 최근 매상이 부진하여 1년의 임차기간이 만료되면 가게를 비우려고 하는데 건물주인 甲은 다른 임차인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이 경우 제가 계약 만료 시 임차건물을 .. 더보기 대항력은 무엇인가요?,건물의 주인이 바뀐 경우는?, 임차할 건물에 대한 등록사항 등 열람·제공요청 가능한지 질문 상가건물임대차법에서 말하는 대항력은 어떤 의미인가요? 답변 대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다. 즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다. "본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러.. 더보기 보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법 질문 저는 경기도 성남시에 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 상가를 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 「상가건물임대차보호법」은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하고, 월세가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데, 이 경우 제가 위 법의 보호를 받을 수 있는지요? 답변 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이.. 더보기 동창회사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되는지,임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우 질문 甲동창회는 서울 소재 乙소유 건물을 2년간 임차하여 동창회 사무실로 사용하고 있습니다. 그런데, 건물주 乙은 계약만료 3개월 전에 재계약을 하려면 임대료를 45% 올려달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이 경우 甲동창회는 「상가건물임대차보호법」상 상가임차인으로 인정받아 증액한도 규정이나 재계약 갱신요구권 등의 제반 권리를 주장할 수 있는지요? 답변 「상가건물임대차보호법」 제1조는 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함.. 더보기 법인에도 상가건물임대차보호법이 적용되는지 질문 저는 2014년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습니다. 그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 임차인이 법인일지라도 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지요? 답변 「상가건물임대차보호법」은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하.. 더보기 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지 질문 저는 2007년 7월 서울 소재 의류전문 대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5,000만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다. 그런데 甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다. 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 없는지요? 답변 「상가건물임대차보호법」 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임.. 더보기 상가임대차 적용범위 질문 甲은 2013년 3월 1일부터 서울 소재 乙소유 상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 임차하여 입점한 후 사업자등록을 하고 출판사사무실로 운영하고 있습니다. 그런데 위 상가건물에는 선순위 근저당권이 있었으므로 甲은 임차보증금반환채권의 순위를 안전하게 확보하기 위하여 위 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었습니다. 이 경우 甲에게도 「상가건물임대차보호법」이 적용되어 상가임차인으로서 우선변제권이 인정될 수 있는지요? 또 그 적용범위는 어떻게 되는지요? 답변 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다. 먼저, 상가임차인의 대항.. 더보기 이전 1 다음